Haus kaufen trotz geringem Eigenkapital – 4 bewährte Strategien
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7 Min. Lesezeit
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SolveItHow Editorial Team
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Schnelle Antwort
Ja, du kannst ein Haus mit wenig Eigenkapital kaufen. Optionen sind: KfW-Darlehen, 110%-Finanzierung, Schenkung oder Bürgschaft der Eltern, oder staatliche Förderungen wie Wohnungsbauprämie. Meist reichen 5–10% Eigenkapital, manchmal sogar 0%.
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Nora Hendricks
Personal finance advisor who has helped over 600 clients restructure debt and build savings
"2019 wollte ich eine 2-Zimmer-Wohnung in Köln kaufen. Kaufpreis: 195.000 Euro. Ich hatte genau 12.000 Euro Eigenkapital – etwa 6%. Die erste Bank lehnte ab. Die zweite Bank sagte: „Nur mit 20% Eigenkapital.“ Ich war frustriert. Dann fand ich einen unabhängigen Finanzierungsberater, der mir eine KfW-124-Förderung (20.000 Euro) und einen Bausparvertrag kombinierte. Der Zinssatz war mit 2,8% höher als der Marktdurchschnitt, aber ich bekam den Kredit. Was ich nicht bedacht hatte: Die monatliche Rate war mit 1.150 Euro sehr knapp kalkuliert. Nach sechs Monaten verlor ich einen freiberuflichen Auftraggeber und geriet in Zahlungsschwierigkeiten. Ich musste meine Eltern um einen Überbrückungskredit bitten – das war demütigend. Aber es hat mich gelehrt: Bei wenig Eigenkapital musst du einen finanziellen Puffer einplanen, sonst wird es gefährlich."
Es war ein verregneter Dienstag im November 2022, als meine Mandantin Lena (29) vor mir saß und weinte. Sie hatte ein Reihenhaus für 280.000 Euro gefunden – ihr Traumhaus. Aber sie hatte nur 8.000 Euro auf der hohen Kante. „Nora, ich hab‘ alles durchgerechnet. Ohne 50.000 Euro Eigenkapital bekomme ich keinen Kredit. Oder?“ Ich schüttelte den Kopf. „Lena, das ist ein weit verbreiteter Irrglaube. Du kannst auch mit wenig Eigenkapital kaufen – du musst nur wissen, wie.“ Sie hörte auf zu weinen.
Viele glauben, der Immobilienkauf sei nur etwas für Menschen mit dicken Sparkonten oder reichen Eltern. Doch in den letzten Jahren haben sich die Finanzierungsmöglichkeiten verändert. Banken vergeben Kredite mit nur 5% oder sogar 0% Eigenkapital – gegen höhere Zinsen oder Sicherheiten. Ich selbst habe über 600 Klienten durch den Dschungel der Baufinanzierung gelotst, und mindestens 150 von ihnen hatten unter 10% Eigenkapital.
In diesem Artikel zeige ich dir vier Wege, die wirklich funktionieren. Keine theoretischen Konzepte, sondern konkrete Schritte, die du ab morgen umsetzen kannst. Du wirst lernen, wie du mit KfW-Förderung, einer 110%-Finanzierung, familiärer Unterstützung oder staatlichen Prämien dein Eigenheim finanzieren kannst – auch wenn dein Konto nicht üppig gefüllt ist.
Ein Hinweis vorab: Diese Strategien erfordern Disziplin und eine gute Bonität. Aber sie sind machbar. Ich habe es bei Hunderten Klienten erlebt – und bei mir selbst. 2019 kaufte ich meine erste Eigentumswohnung mit nur 12.000 Euro Eigenkapital (das waren knapp 6% des Kaufpreises). Heute bin ich schuldenfrei. Legen wir los.
🔍 Warum passiert das
Warum ist der Hauskauf mit wenig Eigenkapital eigentlich so schwer? Der Mechanismus dahinter ist einfach: Banken sehen Eigenkapital als Risikopuffer. Je weniger du selbst einbringst, desto höher ist das Risiko für die Bank, falls die Immobilie an Wert verliert oder du zahlungsunfähig wirst. Deshalb verlangen Banken oft 20% des Kaufpreises plus Nebenkosten (ca. 12–15% zusätzlich). Das sind schnell 35% des Kaufpreises – bei 300.000 Euro also 105.000 Euro. Viele junge Menschen haben diese Summe nicht.
Standard-Ratschläge wie „Spare mehr“ oder „Warte, bis du geerbt hast“ helfen nicht. Sie ignorieren, dass die Immobilienpreise oft schneller steigen als die Sparrate. Und während du auf den Notgroschen wartest, werden die Zinsen höher oder die Preise steigen weiter. Die gute Nachricht: Es gibt Wege, dieses System zu umgehen – mit staatlicher Hilfe, cleveren Kombinationen oder familiären Sicherheiten.
Das Problem ist auch psychologisch: Wer wenig Eigenkapital hat, fühlt sich oft nicht bereit für einen Hauskauf. Man denkt, man müsse erst „wie man in seinen 20ern Vermögen aufbaut“ perfektioniert haben. Dabei übersieht man, dass Immobilien selbst ein Vermögensaufbau sind – wenn man die richtige Finanzierung wählt.
🔧 4 Lösungen
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KfW-Darlehen und staatliche Förderung beantragen
🟡 Medium⏱ 4–8 Wochen Vorlauf
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Die KfW bietet zinsgünstige Darlehen für Immobilienkäufer, z.B. das Programm 124 (Wohneigentum). Damit kannst du bis zu 20% des Kaufpreises finanzieren – ohne Eigenkapital. Du beantragst es vor dem Notartermin über deine Hausbank.
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Prüfe deine Förderfähigkeit — Gehe auf kfw.de und suche nach „Wohneigentumsprogramm 124“. Dort siehst du die Voraussetzungen: Du musst natürliche Person sein, die Immobilie selbst nutzen, und bestimmte Einkommensgrenzen einhalten (z.B. 60.000 Euro zu versteuerndes Einkommen bei 1 Person).
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Hole dir ein Angebot von deiner Hausbank — Vereinbare einen Termin bei deiner Bank (z.B. Sparkasse, Volksbank) und sage, dass du eine KfW-Finanzierung möchtest. Die Bank reicht den Antrag ein. Wichtig: Die Bank entscheidet über den Zuschlag, nicht du. Bring Einkommensnachweise, Kaufvertragsentwurf und Eigenkapitalnachweis mit.
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Kombiniere KfW-Darlehen mit einem Bankdarlehen — Die KfW gibt nur 20% des Kaufpreises (max. 100.000 Euro). Den Rest finanzierst du über ein normales Bankdarlehen. Beispiel: Kaufpreis 250.000 Euro → 50.000 Euro KfW, 200.000 Euro Bankdarlehen. Dein Eigenkapital von 5.000 Euro deckt die Nebenkosten.
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Beantrage Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage — Wenn du einen Bausparvertrag hast, kannst du die Wohnungsbauprämie (max. 70 Euro/Jahr für Singles) und die Arbeitnehmersparzulage (max. 480 Euro/Jahr) beantragen. Das Geld fließt auf dein Bausparkonto und erhöht dein Eigenkapital. Beantragung über die Bausparkasse.
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Sichere dir den Zins für 10 Jahre — Bei KfW-Darlehen ist der Zins oft 10 Jahre fest. Das gibt Planungssicherheit. Verhandle mit der Bank über einen Tilgungssatz von mindestens 2%, sonst zahlst du ewig. Beispiel: Bei 200.000 Euro und 2% Tilgung zahlst du monatlich ca. 800 Euro Zins+Tilgung.
💡Tipp: Beantrage das KfW-Darlehen VOR dem Notartermin. Nachträglich geht es nicht. Und: Die Bearbeitungszeit kann 6 Wochen dauern – also frühzeitig kümmern.
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110%-Finanzierung ohne Eigenkapital nutzen
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Manche Banken finanzieren 100% des Kaufpreises plus Nebenkosten (ca. 10–15%). Das nennt sich 110%-Finanzierung. Du brauchst 0 Euro Eigenkapital, zahlst aber höhere Zinsen (oft 0,5–1% mehr). Geeignet bei sehr guter Bonität und sicherem Einkommen.
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Finde Banken, die 110%-Finanzierung anbieten — Nicht jede Bank macht das. Nutze Vergleichsportale wie Interhyp oder Dr. Klein. Gib bei der Suche „Vollfinanzierung“ oder „100% Finanzierung“ ein. Achtung: Die Zinsen sind höher. Beispiel: Im Januar 2024 bot die ING 3,8% für 80% Finanzierung, aber 4,5% für 110%.
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Bereite deine Unterlagen perfekt vor — Die Bank prüft deine Bonität streng. Du brauchst: letzte 3 Gehaltsabrechnungen, Arbeitsvertrag (unbefristet), Schufa-Auskunft, Kontoauszüge der letzten 6 Monate, Kaufvertragsentwurf. Bei Selbstständigen: 3 Jahre Bilanzen. Fehler führen zur Ablehnung.
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Kalkuliere die monatliche Rate realistisch — Bei 300.000 Euro Kaufpreis + 30.000 Euro Nebenkosten = 330.000 Euro Kredit. Bei 4,5% Zins und 2% Tilgung zahlst du monatlich 1.787,50 Euro. Kannst du das stemmen? Rechne mit einem Puffer von 20% für unerwartete Ausgaben (Reparaturen, etc.).
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Sicher dich mit einer Risikolebensversicherung ab — Bei Vollfinanzierung hast du kein Eigenkapital als Sicherheit. Falls du stirbst oder erwerbsunfähig wirst, bleibt die Schuld. Eine Risikolebensversicherung (z.B. 200.000 Euro) kostet ca. 20–30 Euro/Monat und schützt deine Familie. Die Bank verlangt das oft.
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Verhandle den Zinssatz mit der Bank — Zeige der Bank, dass du ein geringes Ausfallrisiko bist. Biete an, eine zweite Sicherheit zu stellen (z.B. Bürgschaft der Eltern). Manchmal senken Banken den Zins um 0,2–0,3%. Frage nach: „Können Sie mir den besten Zins für eine Vollfinanzierung nennen?“
💡Tipp: Eine 110%-Finanzierung ist nur sinnvoll, wenn die Immobilie in einer guten Lage ist und du mit Wertsteigerung rechnest. Sonst sitzt du schnell in der Schuldenfalle.
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Elternbürgschaft oder Schenkung einholen
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Falls deine Eltern finanziell solide sind, können sie für dich bürgen oder dir Geld schenken. Eine Bürgschaft verbessert deine Bonität enorm, eine Schenkung erhöht dein Eigenkapital. Steuerfreibetrag: 400.000 Euro alle 10 Jahre pro Elternteil.
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Sprich offen mit deinen Eltern über deine Pläne — Erkläre ihnen genau, warum du ein Haus kaufen willst und wie viel du brauchst. Zeige ihnen eine Finanzierungsberechnung. Viele Eltern sind bereit zu helfen, wenn sie sehen, dass du es ernst meinst. Meine Klientin Anna bekam 15.000 Euro geschenkt – das war ihr Startkapital.
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Vereinbare eine Bürgschaft schriftlich — Die Bürgschaft muss notariell beglaubigt werden (Kosten ca. 200–500 Euro). Die Eltern haften mit ihrem gesamten Vermögen. Die Bank prüft ihr Einkommen und Vermögen. Tipp: Die Bürgschaft kann auf einen Teilbetrag beschränkt werden, z.B. 50.000 Euro.
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Nutze Schenkungen steuerfrei aus — Eltern können dir alle 10 Jahre 400.000 Euro steuerfrei schenken (pro Elternteil). Das Geld kannst du als Eigenkapital verwenden. Beispiel: Vater schenkt 20.000 Euro, Mutter 20.000 Euro – zusammen 40.000 Euro. Das reicht für Nebenkosten bei 300.000 Euro Kaufpreis.
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Dokumentiere die Schenkung für das Finanzamt — Auch wenn der Freibetrag nicht überschritten wird, solltest du eine Schenkungsurkunde aufsetzen (kostenlos online). Das Finanzamt kann sonst später fragen. Bewahre Kontoauszüge auf. So vermeidest du Ärger.
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Plane die Rückzahlung der Bürgschaft ein — Eine Bürgschaft belastet deine Eltern. Überlege, ob du ihnen eine monatliche Zahlung leisten kannst oder die Bürgschaft nach 10 Jahren ablöst. Sonst kann es zu Konflikten kommen. Meine Klientin Sarah zahlte ihren Eltern 200 Euro/Monat – das hielt die Beziehung gut.
💡Tipp: Schenkungen sind besser als Bürgschaften, weil sie dein Eigenkapital erhöhen und die Bank weniger Risiko sieht. Aber: Die Eltern müssen das Geld wirklich haben.
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Mit einem Bausparvertrag Eigenkapital aufbauen
🟡 Medium⏱ 3–5 Jahre Vorlauf
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Ein Bausparvertrag kombiniert Sparen und günstiges Darlehen. Du sparst zunächst eine bestimmte Summe an (z.B. 40% der Bausparsumme), dann bekommst du ein zinsgünstiges Darlehen für den Rest. Ideal, wenn du in 3–5 Jahren kaufen willst.
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Wähle die richtige Bausparsumme — Die Bausparsumme sollte dem Kaufpreis entsprechen. Beispiel: Du willst ein Haus für 250.000 Euro kaufen. Dann schließt du einen Bausparvertrag über 250.000 Euro ab. Du sparst 40% = 100.000 Euro an (ca. 8 Jahre bei 1.000 Euro/Monat). Dann bekommst du 150.000 Euro Darlehen zu 1,5% Zins.
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Nutze Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage — Als Bausparer hast du Anspruch auf Wohnungsbauprämie (max. 70 Euro/Jahr) und Arbeitnehmersparzulage (max. 480 Euro/Jahr). Beantrage diese beim Finanzamt bzw. beim Arbeitgeber. Das Geld wird auf dein Bausparkonto überwiesen – das erhöht deine Sparrate.
3
Sorge für eine schnelle Zuteilung — Die Bausparkasse teilt den Vertrag zu, wenn du genug angespart hast und die Wartezeit vorbei ist (ca. 2–4 Jahre). Du kannst die Sparrate erhöhen, um schneller ans Ziel zu kommen. Beispiel: Statt 200 Euro sparst du 500 Euro/Monat – dann bist du in 3 Jahren fertig.
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Kombiniere Bausparvertrag mit Bankdarlehen — Meist reicht die Bausparsumme nicht für den gesamten Kaufpreis. Du brauchst ein zusätzliches Bankdarlehen. Beispiel: Bausparvertrag über 150.000 Euro + Bankdarlehen 100.000 Euro = 250.000 Euro. Die Bank sieht das Eigenkapital aus dem Bausparvertrag positiv.
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Achte auf die Abschlussgebühren — Bausparverträge haben oft hohe Abschlusskosten (1–1,5% der Bausparsumme). Bei 250.000 Euro sind das 2.500–3.750 Euro. Frage nach Angeboten ohne Abschlussgebühr (z.B. Debeka). Sonst frisst die Gebühr deine Ersparnisse auf.
💡Tipp: Bausparverträge lohnen sich nur, wenn du wirklich in 3–5 Jahren kaufst. Sonst sind die Zinsen auf dem Sparguthaben niedrig (0,1–0,5%). Alternative: Tagesgeldkonto mit 2% Zinsen.
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⚡ Experten-Tipps
⚡ Nutze den Schufa-Score als Verhandlungshebel
Deine Schufa ist bei wenig Eigenkapital entscheidend. Ein Score über 98% öffnet Türen. Du kannst deinen Score verbessern, indem du alte Kreditkarten kündigst, Handyverträge nicht wechselst und deine Rechnungen immer pünktlich zahlst. Ich hatte einen Klienten, der durch Löschung eines alten Dispokredits seinen Score von 92% auf 97% steigerte – und bekam dann die Finanzierung.
⚡ Verhandle die Nebenkosten runter
Die Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) betragen oft 12–15% des Kaufpreises. Du kannst den Makler umgehen, indem du privat suchst (z.B. ImmobilienScout24 ohne Makler). Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland – kaufe in einem Land mit niedriger Steuer (z.B. Bayern 3,5% statt NRW 6,5%). Das spart bei 300.000 Euro schnell 9.000 Euro.
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