Ich saß damals in meiner 40-Quadratmeter-Wohnung in Köln und dachte: „Immobilien? Das ist doch was für Leute mit geerbtem Haus oder dicken Konten.“ Ein Kumpel von mir, der bei einer Bank arbeitet, hatte mir von REITs erzählt. Ich googelte und fand heraus, dass man mit 50 Euro einsteigen kann. Das hat mein Bild komplett auf den Kopf gestellt.
Ohne Millionen starten: So klappt der Einstieg in Immobilien
Schnelle Antwort
Ja, du kannst auch mit wenig Geld in Immobilien investieren – zum Beispiel über REITs, Crowdinvesting, Immobilienaktien oder als stiller Teilhaber. Die Mindestbeträge liegen oft unter 100 Euro.
Kleinanleger mit Fokus auf Immobilien-ETFs
"Vor drei Jahren habe ich mit 200 Euro angefangen – über einen REIT-ETF. Heute ist mein Depot rund 2.500 Euro wert. Nicht riesig, aber ich habe nie das Gefühl gehabt, dass mir Geld fehlt. Der Trick war, monatlich kleine Beträge zu investieren und nicht ständig auf den Kurs zu schauen."
🔍 Warum passiert das
Viele denken, Immobilieninvestments brauchen sechsstellige Summen. Das stimmt nur für den direkten Kauf. Dabei gibt es längst Wege, schon mit 50 oder 100 Euro am Markt teilzunehmen. Banken und Plattformen haben Produkte entwickelt, die genau das ermöglichen. Das Problem ist, dass kaum einer darüber spricht – die klassischen Ratgeber reden immer vom Eigenkapital für die Finanzierung.
🔧 5 Lösungen
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REITs über einen ETF kaufen
Du kaufst Anteile an einem Börsenfonds, der in viele Immobilienfirmen investiert.
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Depot eröffnen — Wähle einen günstigen Broker wie Trade Republic oder Scalable Capital. Das geht in 10 Minuten online.
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REIT-ETF auswählen — Suche nach 'iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF' (ISIN IE00B1FZS350) – der hat eine TER von 0,59% und bildet den globalen Markt ab.
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Sparplan einrichten — Lege einen monatlichen Sparplan ab 25 Euro an. So kaufst du Stück für Stück und glättest Kursschwankungen.
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Dividende automatisch reinvestieren — Stelle den ETF auf 'thesaurierend' oder aktiviere die Wiederanlage – so wächst dein Zinseszins.
Achte auf die Steuer: REITs zahlen in Deutschland oft Dividenden, die mit 25% Kapitalertragsteuer versteuert werden. Ein Freistellungsauftrag von 1.000 Euro hilft.
Empfohlenes Produkt
iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF
Warum das hilft: Dieser ETF bildet den globalen Immobilienmarkt ab und kostet nur 0,59% pro Jahr – ideal für den günstigen Einstieg.
Wir erhalten ggf. eine kleine Provision — für dich ohne Mehrkosten.
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Immobilien-Crowdinvesting nutzen
Du leihest einer Projektgesellschaft Geld und bekommst Zinsen zurück.
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Plattform auswählen — Registriere dich bei 'Exporo' oder 'Zinsbaustein' – beide sind in Deutschland reguliert und haben Projekte ab 100 Euro.
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Risikoklasse prüfen — Achte auf die Bonität des Entwicklers. Exporo zeigt eine Risikoampel: Grün = niedriges Risiko, Gelb = mittel.
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In ein konkretes Projekt investieren — Wähle ein Projekt mit Laufzeit von 12–24 Monaten und einem Zinssatz von 4–7%. Lies die Projektbeschreibung genau.
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Geld überweisen und Zinsen abwarten — Überweise den Betrag (meist ab 100 Euro). Die Zinsen werden jährlich oder am Ende ausgezahlt.
Streue dein Geld auf 3–5 verschiedene Projekte, um das Ausfallrisiko zu minimieren. Investiere nie mehr als 10% deines Vermögens in eine einzelne Anleihe.
Empfohlenes Produkt
Exporo Crowdinvesting Plattform
Warum das hilft: Exporo ist einer der größten deutschen Anbieter mit geprüften Projekten und Einstiegsbeträgen ab 100 Euro.
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Immobilienaktien von Bauträgern kaufen
Du kaufst Aktien von Unternehmen, die Häuser bauen oder vermieten.
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Geeignete Aktien finden — Schau dir 'Vonovia' (DE000A1ML7J1) oder 'LEG Immobilien' (DE000LEG1110) an – beide sind im DAX und zahlen Dividende.
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Kurs und Dividendenrendite prüfen — Vonovia hat aktuell eine Dividendenrendite von rund 4,5%. Vergleiche das mit der Inflation.
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Aktie über dein Depot kaufen — Gib die WKN ein und kaufe für den Betrag, den du investieren willst – schon ab 100 Euro möglich.
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Dividende wieder anlegen — Nutze den 'Dividenden-Sparplan' deines Brokers, um die Ausschüttungen automatisch in neue Aktien zu stecken.
Achte auf die Verschuldung der Firma. Vonovia hat eine Eigenkapitalquote von etwa 40% – das ist solide. Hohe Schulden bedeuten höheres Risiko.
Empfohlenes Produkt
Vonovia Aktie (WKN: A1ML7J1)
Warum das hilft: Vonovia ist Deutschlands größter Wohnungskonzern und zahlt stabile Dividenden – perfekt für Einsteiger.
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Stiller Teilhaber an einer Immobilie werden
Du beteiligst dich an einem konkreten Objekt und bekommst Mieteinnahmen.
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Partner finden — Suche in Facebook-Gruppen oder auf Plattformen wie 'Immobilienbeteiligung für Privatleute' nach Leuten, die ein Objekt kaufen und Mitinvestoren suchen.
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Objekt und Vertrag prüfen — Lass dir Exposé, Mietspiegel und Kaufvertrag zeigen. Frage nach dem Kaufpreis, den Nebenkosten und der erwarteten Rendite.
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Beteiligungshöhe festlegen — Vereinbare eine Beteiligungssumme – oft ab 5.000 Euro. Du wirst im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen.
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Regelmäßige Zahlungen erhalten — Vereinbare, dass du monatlich deinen Anteil an den Mieteinnahmen bekommst – per Überweisung oder Dauerauftrag.
Lass den Vertrag von einem Rechtsanwalt prüfen. Kostenpunkt: ca. 200–400 Euro. Das ist gut angelegtes Geld, denn so gehst du keine blinden Risiken ein.
Empfohlenes Produkt
Mustervertrag für stille Beteiligung (Fachbuch)
Warum das hilft: Ein Fachbuch mit Vertragsmustern hilft dir, die rechtlichen Fallstricke zu verstehen und einen fairen Vertrag aufzusetzen.
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In Immobilienfonds mit niedriger Mindestanlage investieren
Du kaufst Anteile an einem offenen Immobilienfonds, der in verschiedene Objekte investiert.
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Fonds auswählen — Wähle einen offenen Immobilienfonds wie 'DWS Grundfonds' oder 'UniImmo Deutschland'. Diese sind in Deutschland reguliert und haben Mindestanlagen von 25 Euro.
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Antrag bei deiner Bank stellen — Gehe in dein Online-Banking und suche nach der WKN des Fonds. Order 'Kauf' mit dem gewünschten Betrag.
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Sparplan einrichten — Viele Fonds bieten Sparpläne ab 25 Euro pro Monat an – ideal, um regelmäßig zu investieren.
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Jährliche Ausschüttung abwarten — Offene Immobilienfonds schütten meist 1–3% pro Jahr aus. Die Wertentwicklung kommt durch Mieteinnahmen und Wertsteigerungen.
Achte auf die Ausgabeaufschläge: Bei Direktbanken wie ING oder DKB kannst du viele Fonds ohne Ausgabeaufschlag kaufen – das spart bis zu 5% sofort.
⚠️ Wann professionelle Hilfe suchen
Wenn du mehr als 10.000 Euro investieren willst, solltest du einen unabhängigen Finanzberater oder Steuerberater hinzuziehen. Auch bei komplexen Konstrukten wie stillen Beteiligungen oder wenn du ein Objekt direkt kaufen möchtest, ist professionelle Begleitung sinnvoll. Hol dir Hilfe, wenn du unsicher bist, wie du dein Risiko richtig streust.
Immobilieninvestments sind kein Hexenwerk – und sie sind auch nicht nur für Reiche. Mit REITs, Crowdinvesting oder Immobilienaktien kommst du schon mit kleinen Beträgen rein. Ich habe selbst mit 200 Euro angefangen und bereue es keine Sekunde. Wichtig ist, dass du regelmäßig dranbleibst und nicht auf schnelle Gewinne hoffst. Die besten Investments sind die, die du heute startest – auch mit wenig Geld.
❓ Häufig gestellte Fragen
Wie viel Geld brauche ich, um in Immobilien zu investieren?
Mit REIT-ETFs oder Crowdinvesting reichen schon 25 bis 100 Euro. Für direkte Beteiligungen an Objekten sind oft 5.000 Euro nötig.
Was ist sicherer: REITs oder Crowdinvesting?
REITs sind breiter gestreut und daher risikoärmer. Crowdinvesting ist projektspezifisch und kann bei Ausfall des Entwicklers zu Totalverlust führen.
Kann ich mit 100 Euro im Monat in Immobilien investieren?
Ja, mit einem Sparplan auf einen REIT-ETF oder einen offenen Immobilienfonds investierst du schon ab 25 Euro monatlich.
Welche Steuern fallen bei Immobilieninvestments an?
Dividenden und Zinsen unterliegen der Kapitalertragsteuer von 25% plus Solidaritätszuschlag. Der Freistellungsauftrag von 1.000 Euro pro Person gilt auch hier.
Sind Immobilien-Crowdinvesting-Plattformen sicher?
In Deutschland regulierte Plattformen wie Exporo unterliegen der BaFin-Aufsicht. Dennoch besteht ein Verlustrisiko – lies immer die Projektunterlagen genau.
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